By ภุสพงศ์ ฉายประเสริฐ
สิ้นเดือนกันยายน เป็นฤดูของการเกษียณอายุราชการ ส่วนเอกชนหลายบริษัทเลือกให้พนักงานเกษียณตอนสิ้นปีปฏิทิน 31 ธันวาคม แต่ไม่ว่าจะเดือนไหนคนวัยเกษียณในบ้านเราจำนวนไม่น้อยอยู่ในสถานภาพของ “คนแก่ก่อนรวย” ซึ่งหมายความว่า ในช่วงชีวิตที่ยังเหลืออยู่ ไม่รู้อีกกี่วัน กี่เดือน กี่ปี จะมีเงินพอยังชีพหรือไม่ !?! แต่หากยังมี “บ้าน” เป็นของตัวเอง การจำนองย้อนกลับ หรือ Reverse Mortgage อาจเป็นคำตอบ
Reverse Mortgage มีต้นกำเนิดในสหรัฐอเมริกาเมื่อปี 2531 เพื่อเป็นทางเลือกหนึ่งที่จะช่วยผู้ที่ล่วงเลยวัยทำงาน ไม่มีรายได้ ไม่มีเงินเก็บเพียงพอ ให้ยังพอมีเงินใช้จ่ายเลี้ยงชีพจนกว่าจะสิ้นลมหายใจ ปัจจุบันในบ้านเรามีธนาคารของรัฐ 2 แห่งที่ให้บริการสินเชื่อประเภทนี้ ได้แก่ ธนาคารออมสิน และ ธนาคารอาคารสงเคราะห์
ชื่อของ Reverse Mortgage หรือ สินเชื่อจำนองย้อนกลับ บ่งบอกความหมายในตัวเองว่าเป็นรูปแบบการทำธุรกรรมที่ ตรงกันข้าม หรือ กลับกัน กับสินเชื่อที่อยู่อาศัย จากปกติที่เรากู้เงินจากธนาคารเพื่อไปซื้อบ้าน ธนาคารจะจ่ายเงินให้เรามาก้อนหนึ่งเป็นค่าบ้าน แล้วเราก็ผ่อนชำระคืนให้ธนาคารเป็นงวดๆ ไป ขณะที่ Reverse Mortgage นั้น ธนาคารจะประเมินราคา กำหนดวงเงินสินเชื่อ แล้วแบ่งจ่ายเงินให้เราเป็นงวดๆ ตามอายุสัญญา ซึ่งอาจนานที่สุดถึง 25 ปี (หรือผู้กู้อายุครบ 85 ปี) ระหว่างนั้นถือว่าผู้กู้ยังคงครอบครองและอยู่อาศัยในบ้านได้ตามปกติ ขณะที่ธนาคารจะต้องดำเนินการตามเงื่อนไข ดังนี้
- หากครบสัญญาแล้วผู้กู้ยังมีชีวิตอยู่ ธนาคารจะหยุดจ่ายเงินงวดให้ แต่ผู้กู้ยังมีสิทธิ์อาศัยในบ้านหลังนั้นต่อไปจนกว่าจะเสียชีวิต
- กรณีผู้กู้เสียชีวิต ไม่ว่าก่อนหรือหลังครบอายุสัญญา ธนาคารจะ
2.1 ให้สิทธิ์ทายาท หรือผู้จัดการมรดก นำเงินมาไถ่ถอนบ้านก่อน
2.2 หากทายาทไม่ต้องการไถ่ถอน ธนาคารจะนำบ้านออกขายทอดตลาด หากยังมีเงินเหลือจากการชำระหนี้ ธนาคารจะคืนให้ทายาท แต่หากได้เงินไม่พอชำระหนี้ ธนาคารจะถือว่าชำระหนี้เสร็จสิ้นแล้ว ไม่เรียกร้องหรือสืบทรัพย์ใด ๆ เพิ่มอีก
ขั้นตอนการขอสินเชื่อ Reverse Mortgage ก็คล้ายๆ กับการขอสินเชื่อบ้านปกติ โดยจะต้องมีการประเมินราคา กำหนดวงเงินสินเชื่อ อัตราดอกเบี้ย อายุสัญญา และเงินงวดที่ธนาคารจะจ่ายให้ผู้กู้ รวมทั้งเงื่อนไขปลีกย่อยอื่นๆ ซึ่งทั้งธนาคารออมสิน และธนาคารอาคารสงเคราะห์ กำหนดเงื่อนไขไว้คล้ายๆ กัน เช่น ผู้กู้ต้องมีอายุ 60 ปีขึ้นไป แต่ไม่เกิน 80 ปี, อายุสัญญาไม่เกิน 25 ปี (หรือผู้กู้อายุครบ 85 ปี), บ้าน หรือหลักทรัพย์นั้นต้องปลอดจำนอง, วงเงินกู้ไม่เกิน 10 ล้านบาท เป็นต้น
ผู้ที่สนใจสามารถศึกษาเงื่อนไขของ สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ ของธนาคารออมสินตาม Link นี้ https://www.gsb.or.th/personals/reverse-mortgage/ หรือของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ตาม Link นี้ https://www.ghbank.co.th/product-detail/reverse-mortgage-loan
เกิด แก่ เจ็บ ตาย เป็นไปตามสัจธรรมที่ไม่อาจหลีกเลี่ยงได้ แต่ไม่ว่าคน “รวยก่อนแก่” หรือ “แก่ก่อนรวย” หากยังมีเวลาและโอกาสก็ควรศึกษาแนวทางและวางแผนการใช้ชีวิตล่วงหน้าไว้บ้าง เพื่อความไม่ประมาท.
