ประจวบคีรีขันธ์ 18 พ.ย.- ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เชื่อ
กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะทำให้ระดับราคาที่ดินไม่เพิ่มขึ้น
หรือเพิ่มไม่มาก ช่วยให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีต้นทุนที่ดินไม่แพงขึ้น
ผู้ซื้อบ้านได้ซื้อบ้านราคาไม่แพงไปกว่าเดิม
นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการสายกลยุทธ์
2 ธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.)รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
เปิดเผยว่า หลังจากที่ประชุมสภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.)เห็นชอบร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีผลตั้งแต่วันที่
1 มกราคม 2563 เชื่อว่า
ผลจากภาระภาษีที่ดินที่จะเกิดขึ้น จะทำให้ผู้ที่ถือครองที่ดินว่างเปล่า มีแนวโน้มเริ่มที่จะพิจารณานำที่ดินำออกมาขายในตลาดเพิ่มขึ้น
เป็นการช่วยเพิ่มปริมาณที่ดินขายในตลาด
ส่งผลให้ระดับราคาที่ดินที่เคยปรับสูงขึ้นในช่วงปี 2560-2561 มีแนวโน้มไม่ปรับเพิ่มขึ้นหรือปรับเพิ่มขึ้นไม่มากนัก
สำหรับสถิติการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินในช่วงที่ผ่านมาปรับเพิ่มขึ้นเร็วมาก เช่น
ราคาที่ดินในกรุงเทพฯและปริมลฑล ช่วงไตรมาส 1 ปี 2561 และไตรมาสที่ 2 ปีนี้
เมื่อเทียบกับเทียบกับช่วงเดียวกันปีที่ผ่านมา เพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 32 และแต่ละปีราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 10
ส่วนผลจากมาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่จะมีผลบังคับใช้ในเดือนเมษายนปี 2562
จะทำให้เกิดการชะลอตัวการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของกลุ่มผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหลังที่
2
ที่บางส่วนตอนนี้ยังอยู่ระหว่างการผ่อนชำระสินเชื่อบ้านสัญญาแรกยังไม่ถึง 3 ปีมีผลกระทบ
และต่างเริ่มตระหนักว่า
การจะซื้อบ้านใหม่เป็นสัญญาเงินกู้ที่ 2
จะมีเงินดาวน์เพียงพอร้อยละ 20 หรือไม่ และกลุ่มผู้ซื้อเพื่อเป็นทรัพย์สินของครอบครัว
กลุ่มผู้ซื้อเพื่อปล่อยเช่าโดยตรง
ผู้ที่ซื้อเพื่อหวังว่าผู้อื่นสนใจจะซื้อใบจอง
ซึ่งเป็นกลุ่มผู้ที่ซื้อเพื่อการลงทุน จะหยุดพิจารณานานประมาณ 2-3 ไตรมาส
และมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธปท. ยังทำให้เกิดการเร่งการซื้อ
เร่งโอนกรรมสิทธิ์บ้านในปีนี้มากกว่าปกติโดยเฉพาะในข่วงไตรมาสที่ 4 และต้นปีหน้าก่อนที่มาตรการจะมีผลใช้บังคับ
จากปัจจัยเหล่านี้ จะส่งผลให้ภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงประมาณไตรมาสที่ 2
ปีหน้าชะลอตัวลงได้
ด้านแนวโน้มการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยในปีหน้านั้น
มีโอกาสปรับขึ้นไม่น้อยกว่า 2 ครั้ง
เพราะส่วนต่างดอกเบี้ยนโยบายของธปท.กับของธนาคารกลางสหรัฐมีส่วนต่างค่อนข้างมาก
ซึ่งหากปรับขึ้นดอกเบี้ยก็จะทำให้ความสามารถในการซื้อบ้านของประชาชนลดลงได้
เพราะแม้ว่า การปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบาย
ไม่ได้ทำให้อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยปรับขึ้นในทันที
แต่จะมีผลให้ต้นทุนในการระดมเงินจากตลาดเงินตลาดทุนต้องปรับขึ้นดอกเบี้ย
จึงสะท้อนออกมาให้ต้องปรับขึ้นดอกเบี้ยเงินกู้ให้สูงขึ้นตามไปด้วย เรื่องนี้
จึงส่งผลกระทบต่อความสามารถในการผ่อนชำระของผู้ซื้อบ้านลดลงได้เพราะต้องจ่ายดอกเบี้ยที่สูงขึ้น
จึงได้วงเงินกู้น้อยลง
ส่วนภาพรวมคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลนั้น
ขณะนี้ยังไม่ถือว่า อยู่ในภาวะฟองสบู่ ล่าสุดมีจำนวนเหลือขายอยู่ประมาณ 56,800 หน่วย
ส่วนใหญ่ระดับราคาอยู่ในช่วง 2-5 ล้านบาท ภาพรวมจึงอยู่ในลักษณะของการมีภาวะความเสี่ยงจากการที่ตลาดชะลอตัว
และอาจมีภาวะปริมาณมากกว่าความต้องการเกิดขึ้นตามมา อย่างไรก็ตาม การเกิดขึ้นของคอนโดมิเนียมแต่ละปียังเพิ่มขึ้นในระดับปกติที่ประมาณร้อยละ
3.5
นายวิชัย ยังเปิดเผยภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาส
3 ปี 2561 ว่า
สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยของกรุงเทพฯและปริมณฑล
ปรับตัวเพิ่มขึ้นทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทาน เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2560
โดยในด้านอุปสงค์มีการปรับเพิ่มขึ้นของการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย โดยขยายตัวของจำนวนหน่วยร้อยละ
5.0
และในส่วนมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 14.6 ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่
เพิ่มขึ้นร้อยละ 13.3 ส่วนในด้านอุปทานมีการปรับเพิ่มขึ้นของหน่วยอยู่อาศัยเปิดขายใหม่ร้อยละ
28.5
และมีมูลค่าเพิ่มขึ้น 32.6 ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นครั้งแรกหลังจากชะลอตัวมา 4 ไตรมาส
ตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2560
เนื่องจากผู้ประกอบการได้ชะลอเปิดขายโครงการใหม่ เพื่อลดอุปทานส่วนเกินในตลาด
ขณะที่ ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนปรับตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.3
สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดภูมิภาค
ด้านอุปสงค์มีการปรับตัวดีขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปีก่อนหน้าเช่นกัน สะท้อนจากจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ
7.8
และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่เพิ่มขึ้นร้อยละ 9.8
โดยมีการเพิ่มขึ้นมากในพื้นที่จังหวัดท่องเที่ยวที่สำคัญ
รวมถึงพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี)ได้แก่ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ส่วนด้านอุปทานมีการปรับตัวลดลงเล็กน้อย
โดยพิจารณาจากการขอใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยที่ลดลงประมาณร้อยละ 5.1 เป็นผลจากที่อาคารชุดลดลงอย่างชัดเจนถึงร้อยละ
67.9
เนื่องจากยังมีอุปทานที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมอยู่เป็นจำนวนมาก ขณะที่แนวราบกลับมีการเพิ่มขึ้นร้อยละ
5.6
ขณะที่สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ในภาพรวม ปี 2561
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์คาดการณ์ว่า
สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทานจะปรับตัวดีขึ้นกว่าปี 2560
โดยเป็นผลจากการขยายตัวของเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ ทั้งภาคการส่งออก
และการท่องเที่ยว รวมถึงการลงทุนในโครงการเมกะโปรเจกต์ของภาครัฐ
ไม่ว่าจะเป็นโครงการรถไฟฟ้าสายต่างๆ รถไฟฟ้าความเร็วสูง
นอกจากนั้นมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของ ธนาคารแห่งประเทศไทย
(ธปท.) ที่จะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 เมษายน 2562
คาดว่าจะส่งผลให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์และสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีการเร่งตัวก่อนที่จะมีมาตรการบังคับใช้
สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยในภูมิภาคในปี 2561
คาดการณ์ว่าจะมีการขยายตัวของอุปสงค์อย่างชัดเจน
จะมีหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์สูงถึงประมาณร้อยละ 21 ขณะที่อุปทาน
ซึ่งดูจากการขอใบอนุญาตก่อสร้างกลับมีการลดลงร้อยละ 3.2 โดยการขอใบอนุญาตก่อสร้างราคารชุดมีการลดลงถึงร้อยละ
49
ขณะที่บ้านจัดสรรเพิ่มขึ้นเพียงร้อยละ 2.9 เท่านั้น
ซึ่งทำให้เห็นการปรับตัวของอุปสงค์และอุปทานที่มีความสมดุลกันมากขึ้น
แนวโน้มภาพรวม ปี 2562 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์คาดการณ์ว่า
ผลจากมาตรการควบคุมสินเชื่อ
และการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลกที่จะส่งผลต่อเศรษฐกิจของประเทศ
ซึ่งจะกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยทั้งในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล
และในพื้นที่ภูมิภาค
โดยคาดว่าจะมีการชะลอตัวทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทาน-สำนักข่าวไทย
