รร. สวิสโซเทล รัชดา 29 ส.ค.- ภาคอสังหาฯ แนะรัฐบาลใหม่ ผลักดัน TOD ยกระดับไปสู่เมืองดิจิทัล ด้วยกลุ่มทุน ขนาดใหญ่ ช่วยสร้างงาน พัฒนาเมืองหลักรองรับการลงทุน
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวในงานสัมมนา MIX Use Project กับการขับเคลื่อน TOD ว่า ในต่างประเทศโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ TOD พัฒนาอย่างต่อเนื่อง การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ ต้องทำให้ประชาชนในพื้นที่ ประชาชนทั่วไปได้รับประโยชน์ การพัฒนาพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าสถานีชานเมือง จะกลายเป็นแหล่งจัดเลี้ยง การจัดกิจกรรมตามปริมณฑล เพื่อให้ประชาชนนั่งรถไฟฟ้าออกไปทำกิจกรรม และต้องแก้ไขกฎหมายอีกหลายฉบับ เพื่อพัฒนาภาคอสังหาริมทรัพย์
นายเริงศักดิ์ ทองสม ผู้อำนวยการกองพัฒนาระบบขนส่งและจราจร (สนข.) กล่าวว่า การพัฒนาอสังหาริมย์ทรัพย์ MIX Use Project ยกระดับให้เป็นโครงการขนาดใหญ่ TOD ภาคราชการ ภาคประชาชน ภาคอสังหาฯ 3 ประสาน ต้องร่วมมือกันในการพัฒนาอย่างจริงจัง มองว่า โครงการ TOD ไทยได้ศึกษาแผนมาเป็นเวลานานมาก แต่ยังไม่จบง่ายๆ เพราะต้องพัฒนาในเมืองขนาดใหญ่ เช่น การสร้างรถไฟฟ้า การอำนวยความสะดวกทุกอย่างต้องจัดผังเชื่อมโยง ประชาชนเดินผ่านเข้าออกได้สะดวก ไม่มีการสร้างรั้วกัน เช่น การสร้างเมืองรอบสถานี สถานที่พักผ่อน ย่านธุรกิจ ยอมรับ โครงการ TOD ในต่างประเทศพัฒนาแล้ว เช่น ญี่ปุ่น เยอรมัน จีน ได้จัดผังชัดเจนทั้งที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน แหล่งช้อปปิ้ง ระบบขนส่งสาธารณะ วางระบบอย่างเป็นสัดส่วน หากรัฐบาลไทยต้องการผลักดันแหล่ง โครงการ TOD จะช่วยยกระดับเมืองธุรกิจให้เป็นมืองดิจิทัลได้อย่างมาก
ในส่วนของไทย พื้นที่เหมาะสม เช่น เมืองขอนแก่น พัทยา เมืองอยุธยา ศึกษาเอาไว้จำนวน 47 แผนงาน ใช้เงินลงทุน 17,436 ล้านบาท ในการพัฒนาสาธารณูปโภค ในส่วนพัทยา ใช้เวลา 2 ปี ผลักดันโครงการได้ เพราะได้มีเขตอีอีซี มาช่วยหนุน ในส่วนของแก่น รอบสถานีรถไฟ นับว่าเป็นพื้นที่มีศักยภาพ จึงต้องเสนอ ครม.พิจารณา ของรัฐบาลชุดใหม่
นายธนินท์รัฐ ภักดีภิญโญ อดีตผู้บริหาร บมจ. เซ็ลทรัลพัฒนา กล่าวว่า ในอีก 5 ปี ข้างหน้า (ปี 66-70) ห้างสรรพสินค้าจะเป็นกลไกสำคัญ ของโครงการ TOD จะมีพื้นที่เพิ่ม 8 ล้านราคาเมตร นับว่าเป็นการพลิกโฉมประเทศไทย สู่ทำเลแห่งอนาคต ในอีก 5 ปี ข้างหน้า อย่างเช่น เซ็นทรัลเตรียมลงทุน 1.5 แสนล้านบาท เพิ่มสาขาครบ 50 สาขาทั่วประเทศ เตรียมเปิดเซ็นทัลปาร์ค ศาลาแดง ในปี 2567 เซ็ลทรัล เฟสติวัล ราชพฤกษ์ ปี 2566 เมกาซิตี้ บางนา เมื่อเซ็นทรัลเข้าซื้อกิจการ และขยายโครงการ จะเพิ่มแรงงาน แม่บ้าน พนักงาน อีกจำนวนมาก หลังกลุ่มเซ็นทรับได้ลงทุน 5.6 แสนล้านบาทต่อปี สร้างรายได้ 1 ล้านล้านบาทต่อปี นับว่าธุริจอสังหาฯขนาดใหญ่ผลักดันเศรษฐกิจได้สูงมาก
นายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา กรรมการบริหาร บจม. สัมมนากร กล่าวว่า การผลักดัน โครงการ TOD ยอมรับว่าเป็นไปได้ยากในขณะนี้ เพราะยังขาดการเชื่อมโยงของหน่วยงานรัฐ การขัดแย้ง การประท้วง ทำให้การพัฒนาหลายโครงการเป็นจึงไปอย่างล่าช้า ไม่เหมือกับหลายประเทศ ไทยยังมีอุปสรรคอีกมาก ต้องแก้ไขกฎหมายอีกหลายฉบับ ทั้งกฎหมายผังเมือง การเวนคืนที่ดิน หรือ พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร รองรับการพัฒนาในภาคอสังหาฯ ในการพัฒนาเมืองดิจิทัลขนาดใหญ่ การพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ หลายด้าน แต่ยังใช้ไม่ได้ เช่น มอเตอร์เวย์ช่วงลำตะคลอง รัฐบาลควรเปิดให้ใช้บริการในบางส่วน ขณะที่มอเตอร์เวย์ เส้นทางกาญจนบุรี ยังต้องเวนคืนพื้นที่เพิ่มเติมอีกหลายช่วง แม้เส้นทางส่วนใหญ่สร้างเสร็จแล้ว การพัฒนาเศรษฐกิจ จึงขอร้องให้อย่าขัดขากันเอง ความขัดแข้งทางความคิด การร้องเรียนทุกเรื่อง นับเป็นอุปสรรคอย่างมากต่อการพัฒนาประเทศ
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ทำการสำรวจโครงการ Mixed-use ในพื้นที่กรุงเทพฯ -ปริมณฑลที่อยู่ระหว่างการขายและให้เช่า ในช่วง ครึ่งแรกของปี 2566 มีพื้นที่อาคารรวมตั้งแต่ 10,000 ตร.ม. ขึ้นไป และมีการใช้ประโยชน์อาคารตั้งแต่สองประเภทขึ้นไป ประกอบด้วย อาคารชุดพักอาศัย ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม ฯลฯ มีจำนวน 126 โครงการ มีโครงการอยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยในช่วงครึ่งหลังปี 2566 จนถึงปี 2570 อีก 16 โครงการ พื้นที่ประมาณ 3,850,572 ตร.ม. เช่น ส่วนที่ 1 ของโครงการ One Bangkok, The Forestias และโครงการขนาดกลางอื่น ๆ โดยพบว่า ในช่วงปี 2561 และ 2562 มีโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จ 10 โครงการ เช่น Icon Siam, Singha Complex, Samyan Mitrtown, Sindhorn Village และ True Digital Park เป็นต้น
“โรงแรม” ในโครงการ Mixed-use ค่าเช่าห้องพัก พบว่าทำเลริมน้ำ สูงสุดราคา 15,500 บาทต่อคืน ตามด้วยทำเล เพลินจิต/วิทยุ สยาม/ชิดลม และสีลม/สุรวงศ์ ราคาสูงกว่า 10,000 บาทต่อคืน การเข้าพักเฉลี่ยของโรงแรมในกรุงเทพมหานครในช่วงเวลาปกติ พบว่าโรงแรมมีอัตราเข้าพักเฉลี่ย 70% – 80% “เซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์” ในโครงการ Mixed-use ณ ครึ่งแรกของปี 2566 มีจำนวน 3 โครงการ 774 ห้อง และมีอุปทานในอนาคตที่ประกาศโครงการแล้ว 1 โครงการ คือโครงการ One Bangkok จำนวน 400 ห้อง กำหนดแล้วเสร็จปลายปี 2566 เซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ยังคงมีผลประกอบการโดยรวมที่ค่อนข้างดีเมื่อเทียบกับโรงแรม เนื่องจากมีลูกค้าระยะยาวเป็นสัดส่วนที่สูง อัตราการเข้าพักเฉลี่ยสูงกว่า 70% ตั้งแต่ช่วงกลางปี 2565.-สำนักข่าวไทย
