ttb analytics ประเมินปี 67 ตลาดที่อยู่อาศัยใน กทม.-ปริมณฑล หดตัว 7.8% ต่ำสุดในรอบ 7 ปี

กรุงเทพฯ 1 มี.ค.- ttb analytics มองตลาดที่อยู่อาศัยใน กทม.-ปริมณฑล หดตัว 7.8% เผชิญภาวะตลาดที่ไม่สมดุล คาดชะลอตัวระยะยาว แนะรัฐเร่งปรับสมดุลก่อนจะสายเกินไป


ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ทีทีบี หรือ ttb analytics ประเมินปี 2567 ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลหดตัว 7.8% บนแรงกดดันที่มาพร้อมกันทั้งฝั่งอุปสงค์และอุปทาน ส่งผลต่อโมเมนตัมตลาดที่อยู่อาศัยที่คาดชะลอตัวในระยะยาว พร้อมแนะภาครัฐเร่งแก้ปัญหาภาวะที่ตลาดไม่สมดุล (Imbalance) โดยการเข้าแทรกแซงตลาดเพื่อรักษาสมดุล (Rebalancing) ให้เกิดขึ้นในตลาดที่อยู่อาศัยใหม่ เพื่อให้เข้าสู่ภาวะการณ์ที่อาจพลิกกลับเติบโตได้ในอนาคต

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล นับเป็นตลาดที่อยู่อาศัยที่สะท้อนถึงกำลังซื้อโดยรวมของประเทศด้วยมูลค่าการโอนที่สูงถึง 6.62 แสนล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วน 62% ของมูลค่าการโอนที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ซึ่งสาเหตุสำคัญของตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีขนาดที่ใหญ่เกินกว่าครึ่งหนึ่งของประเทศเป็นผลจากการขยายของเมืองและการเคลื่อนย้ายประชากรที่ส่งผลต่อความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม บริบทของความต้องการที่อยู่อาศัยที่เคยเพิ่มสูงขึ้นในอัตราเร่งที่เกิดจาก 1) ช่วงเวลาที่ผ่านมาคนรุ่นก่อนมีจำนวนน้อยกว่าคนรุ่นหลัง ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยที่สามารถตกทอดเป็นมรดกไม่เพียงพอ เมื่อสมาชิกในครอบครัวรุ่นหลังแยกตัวออกไปสร้างครอบครัวใหม่ และ 2) พื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล เป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจส่งผลให้มีการย้ายถิ่นฐานเข้ามาทำงาน จึงมีความจำเป็นต้องมองหาที่อยู่อาศัยใหม่


ในส่วนของแรงหนุนที่ขับเคลื่อนตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ให้เติบโตในอัตราเร่งช่วงกว่า 20 ปีที่ผ่านมา ปัจจุบันเริ่มเห็นสัญญาณการอ่อนแรงลง จากโครงสร้างประชากรที่ลดลงที่คนรุ่นก่อนกลับมีจำนวนมากกว่าคนรุ่นหลัง สะท้อนผ่านอัตราเจริญพันธ์ (Fertility Rate) ที่ลดลงจาก 3.0 ในปี 2525 ลดลงเหลือเพียง 1.1 ในปี 2565 ซึ่งต่ำกว่าที่อัตราเจริญพันธุ์ระดับทดแทนที่ 2.1 ซึ่งเป็นอัตราที่ทำให้จำนวนประชากรคงที่ในภาพรวม ส่งผลให้คนรุ่นถัดไปเริ่มมีแนวโน้มที่มีจำนวนน้อยกว่าคนในยุคปัจจุบัน จึงเป็นสาเหตุให้คนรุ่นใหม่ที่มีเหตุผลในการใช้จ่าย ลดความต้องการในการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ที่จะเป็นรายจ่ายผูกพันไปกว่า 30 ปี จากเหตุที่อยู่อาศัยเป็นสินทรัพย์ถาวรที่ตกทอดเป็นมรดกได้มีจำนวนเพียงพอสำหรับคนรุ่นหลัง นอกจากนี้ แรงหนุนของการเคลื่อนย้ายถิ่นฐานเพื่อหางานทำมีแนวโน้มชะลอตัวจากความเจริญเติบโตของเมืองที่กระจายออกไป ดังนั้น บนปัจจัยพื้นฐานของความต้องการที่อยู่อาศัยอันตอบสนองการอยู่อาศัยมีแนวโน้มลดลงและส่งสัญญาณชัดเจนขึ้นในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา

ttb analytics มองปี 2567 อาจเป็นปีที่มูลค่าการโอนที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีระดับต่ำสุดในรอบ 7 ปี (ไม่นับช่วงปี 2564 ที่สถานการณ์โควิด-19 มีการแพร่ระบาดใหญ่ในไทย) ที่มูลค่าการโอนคาดอยู่ราว 6.0 แสนล้านบาท ด้วยหน่วยโอนที่อยู่อาศัยที่คาดต่ำสุดนับจากปี 2561 ที่ 1.64 แสนหน่วย ซึ่งสัญญาณการชะลอตัวในปี 2567 เมื่อมองออกไปในระยะกลางอีก 1-3 ปีข้างหน้า ทาง ttb analytics มองตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีแรงกดดันฝั่งอุปสงค์ ที่กดดันตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล นับจากปี 2567 ที่ลดทอนแรงหนุนฝั่งกำลังซื้อลง อาจสรุปเป็นคำสั้น ๆ คือ “คนซื้อน้อย เข้าถึงยาก ปราศจากเงินออม” หรือขยายความในเชิงบริบทคือ 1) คนซื้อจะน้อยลง 2) คนเข้าถึงสินเชื่อจะยากขึ้น และ 3) คนไม่มีเงินออมที่มากเพียงพอ

ขณะที่ฝั่งอุปทานก็ไม่สามารถทำการตลาดเพื่อช่วยให้สถานการณ์ของตลาดที่อยู่อาศัยดีขึ้นมาได้จากสถานการณ์ “สร้างแพง ขายนาน รักษามูลค่า” เนื่องจาก ต้นทุนค่าก่อสร้างและต้นทุนการเงินที่เพิ่มขึ้น ต้นทุนคงค้างที่บนกำลังซื้อของคนในปัจจุบันจะต้องใช้เวลาเกือบ 3 ปีครึ่งจึงจะระบายสต๊อกที่อยู่อาศัยคงค้างได้หมด แลัราคาที่ต้องคงไว้เพื่อรักษาภาพลักษณ์การเป็นสินทรัพย์ที่รักษามูลค่าในตัวเอง


ดังนั้น ttb analytics จึงมองวิธีลดแรงกดดันในตลาดที่อยู่อาศัย ผ่านการปรับสมดุล (Rebalancing) โดยแทรกแซงฝั่งอุปทาน เช่น 1) ภาครัฐควรเข้ามาแทรกแซงในตลาด เช่น ควบคุมการเข้าซื้อที่อยู่อาศัยของทุนต่างชาติเพื่อไม่ให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับเพิ่มขึ้นจนกำลังซื้อของคนในประเทศตามไม่ทัน 2) ภาครัฐอาจต้องเข้าแทรกแซง (Intervene) ในการสร้างที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพ-ปริมณฑล ใน Segment ต่าง ๆ เพิ่มเติมจากที่แต่เดิมมีเฉพาะที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย เพื่อเป็นทางเลือกให้กับผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในราคาที่ต่ำกว่าเอกชนบนที่อยู่อาศัยระดับเดียวกัน รวมถึงควรวางมาตรการสำหรับผู้ที่มีสิทธิในการซื้อเพื่อป้องกันการเก็งกำไร เช่น จำกัดสิทธิ์ 1 หลังต่อหนึ่งคน และกำหนด Segment ที่สามารถซื้อได้ตามภาษีที่เสียจริงเพื่อเป็นการตอบแทนผู้เสียภาษีและให้การซื้อที่อยู่อาศัยสอดคล้องกับรายได้ ซึ่งการที่รัฐเข้ามาแทรกแซงตลาดจะช่วยชะลอให้ราคาปรับเพิ่มขึ้นช้าลง ในขณะที่ภาครัฐควรเร่งกระตุ้นเศรษฐกิจให้กำลังซื้อของประชาชนฟื้นได้ โดยถ้ากำลังซื้อที่เพิ่มขึ้นในอัตราเร่ง จะช่วยสถานการณ์ตลาดค่อย ๆ เข้าสู่จุดสมดุล (Rebalancing) ได้ในระยะถัดไป.-516-สำนักข่าวไทย

ดูข่าวเพิ่มเติม

Top Viewed • อ่านมากสุด

ดูทั้งหมด

ข่าวแนะนำ

ซุ้มไฟเฉลิมพระเกียรติฯ สุดตระการตา รับประเพณียี่เป็ง

ยามค่ำคืนในตัวเมืองเชียงใหม่ ประดับประดาด้วยแสงไฟรับประเพณียี่เป็ง หรือลอยกระทงเชียงใหม่ โดยเฉพาะบนถนนท่าแพ มีการสร้างซุ้มประดับไฟเฉลิมพระเกียรติพระบาทสมเด็จพระเจ้าอยู่หัว จำนวน 14 ซุ้ม ยาวกว่า 200 เมตร.

“ฟิล์ม รัฐภูมิ” ตั้งโต๊ะแจงปมรีดทรัพย์ รับอ้างชื่อ “หนุ่ม กรรชัย” เพื่อขายงาน

“ฟิล์ม รัฐภูมิ” ตั้งโต๊ะแจงปมเรียกรับเงิน 20 ล้านบาท จากดิไอคอน ยอมรับอ้างชื่อ “หนุ่ม กรรชัย” เพราะต้องการขายงาน

คุมตัว “ตี่ลี่ฮวงจุ้ย” ฝากขัง เจ้าตัวเงียบรีบเดินขึ้นรถตู้

ตำรวจกองปราบคุมตัว “ตี่ลี่ฮวงจุ้ย” ฝากขัง ผู้ต้องหาปัดตอบสื่อ ด้านพนักงานสอบสวนคัดค้านการประกันตัว เพราะมีพฤติการณ์หลบหนี